44 proc. od sprzedaży (poszerzony komentarz)

We wtorek 8 maja Rada Ministrów przyjęła przedstawiony przez Ministra Budownictwa projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Projekt ten wprowadza obowiązkową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości – rentę planistyczną w postaci 25% tego wzrostu. Opłata ta będzie pobierana w związku ze zbyciem nieruchomości, można więc ją uznać za podatek od sprzedaży nieruchomości. Jeżeli doliczymy do tego 19% podatek PIT – to mamy już 44% od zysku.

Obecnie obowiązuje co prawda opłata planistyczna, w stawce 30%, jednak ustawa w obecnym brzmieniu daje prawo do nałożenia opłaty od 0% do 30%. W praktyce bardzo często odstępowano od poboru jakiejkolwiek opłaty, albo też pobierano niewielką opłatę. Potwierdza to nawet uzasadnienie projektu omawianej ustawy, gdzie stwierdzono to wyraźnie. Po prostu proponowana stawka 25% to mniej, niż obecnie obowiązująca stawka maksymalna 30%, ale 30% to stawka maksymalna dopuszczalna, często było to jedynie kilka procent. Obecnie gminy nie będą już miały takiego wyboru.

Projekt przewiduje możliwość odstąpienia od ustalenia takiej opłaty, gdy koszty związane z jej ustaleniem przewyższają jej wartość. Takie sformułowanie uderza w rynek nieruchomości, szczególnie w jego spekulacyjną część. Istotnie, w przypadku nieruchomości niewielkich, zabudowanych, przepis ten może mieć zastosowanie, jeżeli jednak przedmiotem nowego planu zagospodarowania przestrzennego będą duże obszary gruntów rolnych, wówczas
koszty ustalenia opłaty będą niewielkie w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości. A właśnie takie grunty są często wykupywane w celu odsprzedaży po przekształceniu ich w działki budowlane. W efekcie osoby inwestujące w atrakcyjne nieruchomości w celu ich odsprzedaży mogą liczyć na nowy podatek 25%.

Zatem po wejściu nowelizacji w życie część podatników może liczyć na 44% podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości.

W przypadku prywatnej sprzedaży nieruchomości – o ile będzie ona opodatkowana – zapłacimy 19% podatek od zysku z tej sprzedaży. Przyjmując, że cena zakupu i cena sprzedaży odpowiadała wartości rynkowej nieruchomości sprzed ustalenia planu i po jego ustaleniu, wówczas od tej samej kwoty zysku naliczony zostanie kolejny podatek 25% – renta planistyczna. Obecne prawo podatkowe nie przewiduje ponadto możliwości wrzucenia w koszty renty planistycznej, gdyż nie jest to wydatek powodujący wzrost wartości nieruchomości – jest tylko skutkiem tego wzrostu. Jeżeli na dodatek grunt zostanie podzielony przed sprzedażą na choćby 2-3 działki budowlane, dojdzie podatek VAT, a wtedy ponad połowa zysku znajdzie się w budżetach gminy i Skarbu Państwa. Na pocieszenie można dodać, że po pełnych pięciu latach kalendarzowych prywatna sprzedaż nieruchomości – również gruntowych – jest nieopodatkowana, pozostanie więc uiścić jedynie opłatę planistyczną. Taka sytuacja nie występuje jednak z reguły na rynku spekulacyjnym.

Przedsiębiorcy mają lepiej. Mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu opłatę planistyczną i obniżyć w ten sposób podatek dochodowy. Niewielka korzyść, ale jednak. Przy tej okazji warto dodać, że jednym z priorytetów kontroli skarbowych w roku 2007 ma być właśnie rynek nieruchomości i ukrywanie przez podatników obrotu nieruchomościami stanowiącego działalność gospodarczą. Inwestorzy często skupują wiele nieruchomości, licząc na nieopodatkowaną sprzedaż po pięciu latach posiadania. Nie zwracają niestety uwagi na przepisy podatkowe, zgodnie z którymi w wielu przypadkach taka działalność zobowiązuje do zarejestrowania firmy. Można więc stwierdzić, że w tym roku fiskus uparł się, aby ujawnić podatników inwestujących w nieruchomości, opodatkować ich pomimo upływu pięciu lat od zakupu i przekazać gminom dodatkowe korzyści związane ze wzrostem wartości nieruchomości.

Reasumując, z jednej strony z pewnością dodatkowe wpływy przydadzą się gminom. Z drugiej strony dotychczasowa praktyka wskazuje, iż aktywizowanie przez gminy określonych nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego było wystarczającą korzyścią dla gminy. Gminy rezygnowały z opłaty, gdyż w ten sposób grunty mogły być tańsze, szybciej znajdowali się inwestorzy, a nowy inwestor – to nie jednorazowa opłata, ale długoletnie opłaty z tytułu podatku od nieruchomości, często nowe miejsca pracy. Tego rodzaju nowelizację, biorąc pod uwagę dotychczasowe działania gmin, określić można jako uszczęśliwianie na siłę. Obowiązkowa renta planistyczna z całą pewnością zostanie przerzucona na nabywcę. Może to w pewnych sytuacjach ograniczyć inwestycje. O ile jednak obecnie w fazie wzrostu gospodarczego inwestorzy skłonni będą do wykładania większych kwot na zakupy, o tyle w razie recesji tego rodzaju wysoka opłata może skutecznie blokować rozwój terenów podmiejskich, często przemysłowych.

Obecne regulacje: Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Planowana nowelizacja: Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty odpłatnie przenosi własność lub prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, wynoszącą 25 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i nie dotyczy nieruchomości będących własnością gminy.