Przymierzając się do budowy domu przy wykorzystaniu zewnętrznego wspomagania finansowego w postaci kredytu hipotecznego, stajemy przed trudnym problemem wyboru jednej spośród dostępnych na rynku ofert. Zadanie to wymaga od nas rozpatrzenia szeregu czynników, które w ostateczności zdecydują o naszej finansowej kondycji przez kolejnych kilkanaście lat – za wymarzoną rodzinną siedzibę będziemy przecież płacić jeszcze długo po przeprowadzce.
Kredyt dla państwa Kowalskich
Państwo Kowalscy zdecydowali się na budowę własnego domu. W pierwszej kolejności nabyli za zgromadzone wcześniej oszczędności działkę budowlaną, co kosztowało ich 35 tys. zł. Po tym zakupie ich finansowe rezerwy skurczyły się do kwoty 30.000 zł. Nie chcąc przedłużać budowy w nieskończoność muszą skorzystać z kredytu. Szacują, że nowy dom pochłonie w sumie 250.000 zł. Pan Kowalski zarabia 2800 zł netto, a jego małżonka 2000 zł. Oboje pracują od dwóch lat na umowę o pracę na czas nieokreślony. Dotychczasowe koszty utrzymania rodzinnego gniazdka nie są duże – mają jedno dziecko, a fakt, iż mieszkają razem z rodzicami sprawia, że na comiesięczne stałe wydatki muszą odkładać nieco ponad 450 zł. Państwo Kowalscy unikali do tej pory kredytu, a zatem bilans ich finansowych zobowiązań jest zerowy.
Jednym z pierwszych problemów, przed którym stają państwo Kowalscy jest wybór kwoty kredytu. Wbrew pozorom sprawa nie jest jednoznaczna – zaciągając kredyt budowlany nie będą mogli z niego sfinansować wszystkich wydatków koniecznych do całkowitego wykończenia nowej siedziby. Wyposażenie kuchni w sprzęt AGD, zakup mebli i podstawowych sprzętów ułatwiających prowadzenie gospodarstwa domowego (jak np. pralka) nie zalicza się do wydatków mieszkaniowych. W większości banków środki uzyskane z kredytu muszą być „wbudowane" w dom, a więc przeznaczone na elementy nierozerwalnie z nim związane (konstrukcja, podłogi itp.). Sprawia to, że np. umeblowanie kuchni na wymiar może być sfinansowane kredytem, ale już zestaw mebli wypoczynkowych nie. Tymczasem, by przeprowadzić się do nowego „gniazdka" potrzeba znacznie więcej niż czterech ścian i dachu nad głową… Państwo Kowalscy mają więc do wyboru:
• użyć zgromadzonych oszczędności do wyposażenia domu, a środkami z kredytu sfinansować w 100% budowę (wówczas współczynnik LTV, czyli wartości zabezpieczenia w postaci powstającego domu do kwoty kredytu, wyniesie 100% lub, jeśli wliczymy wartość działki i potraktujemy ją jako wkład własny 87%);
• oszczędności przeznaczyć na wkład własny i zaciągnąć mniejsze zobowiązanie – kwota kredytu wyniesie zatem 220.000 zł, a współczynnik LTV 88% (lub 77% jeśli wliczymy wartość działki).
Wartość współczynnika LTV ma istotne znaczenie dla warunków kredytowania, jakie zaproponuje nam bank. Tzw. kredyty bez wkładu własnego (LTV = 100%) są z reguły droższe ze względu na konieczność dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Wysokość takiego ubezpieczenia uzależniona jest od kwoty kredytu (z reguły około 3%). Niski wkład własny oznaczać może również inną stawkę oprocentowania – im wyższy wkład własny klienta i im wyższa pożyczana kwota, tym niższą marżą zadowala się bank. Z tych powodów państwo Kowalscy powinni dopilnować by bank wliczył wartość działki do wartości nieruchomości i potraktował ziemię jako wkład własny kredytobiorcy (nie wszystkie banki na etapie przeprowadzania symulacji kredytowej biorą te okoliczności pod uwagę).
Pierwsze kroki – co się liczy?
Wstępne rozeznanie się w ofercie rynkowej można przeprowadzić na kilka sposobów:
• samodzielnie udać się do wybranych banków z prośbą o przeprowadzenie symulacji zdolności kredytowej i wysokości rat oraz oprocentowania i dodatkowych kosztów,
• skorzystać z dostępnych w Internecie narzędzi (jak np. wyszukiwarek kredytów w portalach finansowych – patrz Bankier.pl),
• wykorzystać usługi niezależnych pośredników finansowych proponujących dobór odpowiedniego do wymagań klienta produktu.
Każde z powyższych rozwiązań ma swoje wady i zalety. Warto pamiętać o tym, że kredyt hipoteczny nie jest usługą o sztywnych parametrach – wysokość oprocentowania i prowizji możemy negocjować. Dlatego też należałoby zastosować podejście kombinowane – pośrednik może przygotować dla nas krótką listę propozycji lub sami taką listę przygotowujemy na podstawie rozpoznania w Internecie, a ostateczne negocjacje możemy przeprowadzić sami. Szansa na uzyskanie korzystnych warunków wzrasta, jeśli doprowadzimy do sytuacji, w której banki „licytują się" proponując coraz lepsze parametry kredytu. Jeśli bank A proponuje np. prowizję za udzielenie kredytu w wysokości 1%, a bank B obstaje przy wartości 1,5% nie omieszkajmy wspomnieć przy okazji negocjacji o propozycji banku A.
Pierwszorzędnym kryterium decydującym o wyborze banku powinna być oczywiście cena kredytu. Nie należy jednak traktować jej wąsko – na ostateczny koszt pożyczanego pieniądza wpływa nie tylko oprocentowanie, ale również wszelkie dodatkowe opłaty i ubezpieczenia.
Konstrukcja oprocentowania kredytu może opierać się na parametrze związanym z ceną pieniądza na rynku międzybankowym (np. WIBOR, LIBOR) lub być uzależniona od decyzji podejmowanych wewnątrz banku. Zdecydowanie należy polecić to pierwsze rozwiązanie, które zresztą jest wariantem dominującym w ofercie polskich banków. Oprocentowanie kredytu ma wówczas postać np. WIBOR3M + marża banku ustalana w umowie z kredytobiorcą. Warto zwrócić uwagę na oferty banków gwarantujących stałą marżę przez cały okres trwania umowy. Tylko w takiej sytuacji możemy mieć pewność, że oprocentowanie zaciągniętego przez nas zobowiązania będzie faktycznie podążać za zmieniającym się rynkowym parametrem.
Porównywanie ofert znacząco utrudniają różnego rodzaju promocje – wiele banków obniża marżę w pierwszych kilku latach kredytowania lub stosuje odmienne stawki dla nowych klientów. Pamiętajmy, że promocyjna cena służy tylko jednemu celowi – zwiększeniu sprzedaży. Kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym – obniżenie oprocentowania na rok czy dwa może mieć niewielki wpływ na ostateczny koszt kredytu. Dlatego też sugerujmy się wyłącznie „normalną" ceną kredytu. W przypadku, gdy staramy się o kredyt na budowę domu, oprocentowanie do czasu ustanowienia hipoteki na powstającej nieruchomości (a więc zakończenia budowy) może być większe niż standardowe.
Wspominając o oprocentowaniu kredytu nie sposób pominąć zagadnienia wyboru waluty. Kredyty w euro czy frankach szwajcarskich kuszą niższym oprocentowaniem nominalnym, lecz niosą ze sobą również istotne ryzyko. Wypłacając nam kwotę kredytu bank używa kursu kupna danej waluty, natomiast raty spłacamy przeliczając je po kursie sprzedaży. Tzw. spread, czyli rozpiętość pomiędzy kursem kupna i sprzedaży ma zatem spore znaczenie dla ceny kredytu – im wyższa, tym droższy jest kredyt. W przypadku kredytów walutowych nasze zadłużenie, nie tylko wysokość raty, wyrażone jest w walucie obcej. Oznacza to, że w niekorzystnych dla kredytobiorcy okolicznościach pozostała do spłaty kwota może się zwiększać – tylko osoby o mocnych nerwach potrafią spokojnie „przeczekać" takie wydarzenie bez myśli o natychmiastowym przewalutowaniu kredytu (które notabene pociąga za sobą dodatkowe koszty nawet, gdy nasz bank nie pobiera za tę czynność prowizji).
Opłaty i prowizje związane z kredytem na budowę domu mogą być dość zróżnicowane. Przybierają one najczęściej postać:
• opłaty za rozpatrzenie wniosku,
• prowizji od przyznanego kredytu,
• opłaty za wycenę i inspekcję przedmiotu zabezpieczenia,
• opłat związanych z ubezpieczeniem na życie kredytobiorcy (w przypadku osób, które samodzielnie nie zaopatrzyły się w tego typu polisę),
• opłat związanych z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego (z reguły gdy wysokość wkładu własnego nie przekracza 20% kwoty kredytu).
W okresie spłaty kredytu możemy narazić się na dodatkowe koszty, jeśli zechcemy wcześniej pozbyć się ciążącego na nas zobowiązania (opłata za wcześniejszą spłatę), zmienić walutę kredytu lub renegocjować warunki umowy.
Wybrane oferty dla państwa Kowalskich
Państwo Kowalscy poprosili kilka banków o przedstawienie wyliczeń wysokości raty spłaty kredytu na ich wymarzony dom. W pierwszej kolejności interesowało ich, czy mogą liczyć na otrzymanie kredytu w oczekiwanej kwocie przy założonym okresie spłaty 20 lat. Jeśli zdolność kredytowa była niewystarczająca, dopuszczali wydłużenie okresu spłaty. Poprosili również o sprawdzenie kilku wariantów:
• kredytu na 100% inwestycji i kredytu z wykorzystaniem zgromadzonych oszczędności jako wkładu własnego,
• kredytu w PLN i w CHF
mBank
Wariant I. Kwota kredytu 250.000 zł, waluta CHF
Brak zdolności kredytowej dla kredytów na 20 i 30 lat.
Wariant II. Kwota kredytu 220.000 zł, waluta CHF
Zaproponowano oprocentowanie 3,6% powiększone o 1 punkt procentowy do czasu wpisu hipoteki w księdze wieczystej, okres spłaty 30 lat.
Raty równe ok. 1000 zł
Raty malejące pierwsza rata 1271 zł
Ostatnia rata 612 zł
Wariant III. Kwota kredytu 250.000 zł, waluta PLN
Zaproponowano oprocentowanie 5,49% powiększone o 1 punkt procentowy do czasu wpisu hipoteki w księdze wieczystej.
Brak zdolności kredytowej w przypadku kredytu na 20 lat.
Okres spłaty 30 lat
Raty równe 1417 zł
Raty malejące pierwsza rata 1838 zł
Ostatnia rata 697 zł
Wariant IV. Kwota kredytu 220.000 zł, waluta PLN
Preferowany okres spłaty 20 lat
Rata równa 1512 zł
Rata malejąca pierwsza rata 1923 zł
Ostatnia rata 920 zł
mBank nie pobiera opłaty od rozpatrzenia wniosku, prowizja przygotowawcza wynosi od 0% do 3%. Kosztu ubezpieczenia na życie nie wliczono.
Polbank EFG
Wariant I. Kwota kredytu 250.000 zł, waluta CHF
Preferowany okres spłaty 20 lat. Oprocentowanie 3,65% (określiliśmy samodzielnie)
Rata równa 1469 zł
Wariant II. Kwota kredytu 220.000 zł, waluta CHF
Preferowany okres spłaty 20 lat. Oprocentowanie 3,70% (określiliśmy samodzielnie)
Rata równa 1298 zł
Wariant III. Kwota kredytu 250.000 zł, waluta PLN
Preferowany okres spłaty 20 lat. Oprocentowanie 5,85% (określiliśmy samodzielnie)
Rata równa 1769 zł
Wariant IV. Kwota kredytu 220.000 zł, waluta PLN
Preferowany okres spłaty 20 lat. Oprocentowanie 5,90% (określiliśmy samodzielnie)
Rata równa 1563 zł
Polbank za udzielenie kredytu pobiera 1,5% prowizji. Do czasu ustanowienia hipoteki oprocentowanie podwyższane jest o 1 punkt procentowy. Koszt inspekcji na budowie w przypadku kredytów udzielanych w transzach wynosi 100 zł.
ING Bank Śląski
Bank udziela kredytów w PLN
Wariant III. Kwota kredytu 250.000 zł, waluta PLN
Preferowany okres spłaty 20 lat. Oprocentowanie 5,30%
Rata równa 1691,60 zł
Wariant IV. Kwota kredytu 220.000 zł, waluta PLN
Preferowany okres spłaty 20 lat. Oprocentowanie 5,30%
Rata równa 1488,61 zł
ING Bank Śląski do 31 marca 2007 roku nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu. Inspekcja techniczna do 200 zł. Ubezpieczenie kredytu 0,19% kwartalnie.
Bank BPH
Bank udziela kredytów w PLN
Wariant III. Kwota kredytu 250.000 zł, waluta PLN
Preferowany okres spłaty 20 lat. Oprocentowanie 5,04% (promocyjne)
Rata równa 1655 zł
Rata malejąca pierwsza 2100 zł
Ostatnia 1050 zł
Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego 3,5% jednorazowo
Wariant IV. Kwota kredytu 220.000 zł, waluta PLN
Preferowany okres spłaty 20 lat. Oprocentowanie 5,30%
Rata równa 1460 zł
Rata malejąca pierwsza 1840 zł
Ostatnia 920 zł
Bank BPH pobiera 0,5%-3,5% prowizji za udzielenie kredytu, inspekcja nieruchomości kosztuje od 50 zł.
Jak porównywać atrakcyjność ofert – podsumowanie
Przegląd wstępnych symulacji przygotowanych przez banki pozwala z reguły wybrać najatrakcyjniejszą ofertę. W przypadku państwa Kowalskich otrzymaliśmy następujące warunki:
Zestawienie wysokości rat równych dla poszczególnych wariantów
| Wariant I | Wariant II | Wariant III | Wariant IV | |
| mBank | – | 1000 zł* | 1417 zł* | 1512 zł |
| Polbank EFG | 1469 zł | 1298 zł | 1769 zł | 1563 zł |
| ING Bank Śląski | – | – | 1691 zł | 1488 zł |
| BPH | – | – | 1655 zł | 1460 zł |
- Kredyt na okres dłuższy niż preferowany przez klientów (20 lat)
<
p>Decydując się na 100% finansowania inwestycji i preferując 20-letni okres spłaty, państwo Kowalscy powinni zwrócić uwagę na ofertę Polbanku EFG (w CHF) lub banku BPH (w PLN). W przypadku wykorzystania oszczędności jako wkładu własnego atrakcyjne wydają się warunki Polbanku EFG (w CHF) oraz mBanku (w PLN).
Warto jednak zauważyć, że wstępne symulacje przeprowadzane przez bankowych doradców nie dają nam wyczerpujących informacji, ponieważ:
• wstępna symulacja nie obejmuje najczęściej dodatkowych kosztów – jest tylko obliczeniem „gołej" raty przy przyjętym poziomie oprocentowania,
• nie uwzględnia się specjalnych warunków wynikających z niedostatecznego zabezpieczenia kredytu, co jest szczególnie istotne w przypadku kredytów na budowę (wyższe oprocentowanie lub dodatkowe ubezpieczenie do czasu możliwości dokonania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości),
• banki generalnie unikają podawania informacji na temat kosztów ubezpieczenia na życie, zwłaszcza przy pierwszym kontakcie z zainteresowanym klientem,
• parametry decydujące o ostatecznej cenie kredytu (marża, prowizja za udzielenie kredytu) są ustalane indywidualnie po dokładnym zbadaniu poziomu ryzyka związanego z daną transakcją,
• w przypadku kredytów denominowanych w walucie obcej informowani jesteśmy o wysokości raty „na dzień dzisiejszy", tymczasem zalecenia Komisji
Nadzoru Bankowego (tzw. Rekomendacja S) mówią, iż bank powinien poinformować kredytobiorcę o kosztach obsługi kredytu w razie wystąpienia niekorzystnych zdarzeń (np. zmian kursu walutowego). Banki udzielające kredytów np. we frankach szwajcarskich nie „straszą" nas na etapie przygotowywania wstępnej symulacji.
Z wymienionych wyżej powodów warto zatem traktować wstępne symulacje przeprowadzane przez banki raczej jako narzędzie „zawężania wyboru", czyli odrzucania najmniej atrakcyjnych ofert. W następnej kolejności pozostaje nam udać się do wybranych banków i rozpocząć negocjacje. Od ich powodzenia bowiem zależeć będzie faktyczna cena jaką zapłacimy za nowy dom…
Michał Kisiel, Bankier.pl
