Ceny nieruchomości będą rosły w nieskończoność?!

Ceny nieruchomości będą rosły w Polsce w nieskończoność! Co roku przynajmniej o 10 – 15 procent. Krańca tych podwyżek nie widać, dlatego warto się spieszyć i już teraz zaciągnąć kredyt! Jutro może być za późno i ktoś może nas wyprzedzić. Kto się spóźni, do końca życia będzie mieszkał z rodzicami lub wynajmował mieszkanie… Tak w skrócie można streścić część medialnych doniesień. Czy rzeczywiście ceny nieruchomości będą rosły do końca świata i jeden dzień dłużej?

Chociaż to pytanie wydaje się absurdalne, to słuchając wypowiedzi analityków można stwierdzić, że to jedyny scenariusz, jaki nas obecnie czeka. Niezmiennie się twierdzi, że ceny mieszkań będą wciąż szybko rosły. Coś w tym musi być, bo rzeczywiście w ślad za kolejnymi wypowiedziami ceny rosną jak na drożdżach. Z miesiąca za miesiąc płacimy więcej za mieszkania, za działki, za domy. Kierunek jest tylko jeden – do góry. Przytaczane argumenty sprawiają wrażenie obiektywnych. Budowlańcy wyjechali, ceny materiałów rosną, brak planów zagospodarowania przestrzennego, Euro 2012, mała podaż mieszkań. To owszem, wszystko prawda. Każdy z tych powodów z osobna i wszystkie razem przyczyniają się do wzrostu cen. Czy jednak w tym momencie wciąż warto spieszyć się z kupnem własnego M? Osoby, które kupiły nieruchomość kilka lat temu mogą się tylko cieszyć z ogromnych zysków. Czy jednak takie wzrosty powtórzą się jeszcze? Czy za wszelką cenę warto wskakiwać teraz do tego pociągu i spłacać wysokie raty przez kolejne 50 lat? To bardzo ważne pytanie, a podejmowanie decyzji pod presją doniesień medialnych może mieć daleko idące konsekwencje. Dlaczego?

Bank ANB Amro ostrzega, że rosnące koszty kredytu mogą zapoczątkować kryzys na rynku nieruchomości w skali globalnej. Zwiększenie stóp procentowych przez kolejne banki centralne już teraz zaczyna mocno rzutować na wzrost obciążeń finansowych gospodarstw domowych zadłużonych z tytułu posiadanych kredytów hipotecznych. Dużo wskazuje, że złe czasy dopiero nadchodzą. Wzrost oprocentowania to nie tylko wyższe wydatki na obsługę długu. To również brak napływu świeżych pieniędzy, które utrzymywały ceny na danym poziomie. To ważne, bo rynek nieruchomości bardzo przypomina giełdę. Tak jak indeksy zwyżkują dzięki napływowi gotówki od coraz mniej doświadczonych inwestorów skuszonych kilkusetprocentowymi zyskami, tak i ceny nieruchomości biją kolejne rekordy tylko wtedy, kiedy jest świeży dopływ nowych środków. Problem w tym, że to wszystko odbywa się w większości za pożyczone pieniądze od banków. Dodajmy, że chodzi o bardzo duże pieniądze. Czy zatem rynek nieruchomości aż tak różni się od giełdy, że można na nim grać za pożyczone pieniądze? Odpowiedź na to pytanie może być znana już niedługo.

Problemy mogą się zacząć w Wielkiej Brytanii, bo tam ceny nieruchomości są najbardziej przeszacowane. Już od dziesięciu lat prognozowano znaczący wzrost cen nieruchomości na tym rynku, wynikający głównie z nadwyżki popytu nad podążą nowych mieszkań. Jednak to nie popyt jest tutaj najważniejszy. Dla stabilności rynku równie istotna jest wysokość stóp procentowych banku centralnego. A te cały czas rosną.

Utrzymująca się od kilku lat tendencja spadkowa stóp procentowych w skali globalnej została teraz odwrócona. Coraz częściej mówi się, że wzrost rzeczywistych stóp procentowych może za chwilę zachwiać stabilnością ekonomiczną wielu gospodarek. Takie analizy były do tej pory uważane za przejaw skrajnego pesymizmu. Jednak gdyby się sprawdziły, to bardzo prawdopodobna będzie korekta cen na rynkach nieruchomości w skali globalnej.

Banki centralne 30 państw należących do Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) podniosły swoje stopy procentowe do poziomu nie notowanego od 2001 roku. Jednocześnie, rentowność papierów rządowych w USA, będąca jednym z głównych wyznaczników wpływających na koszt kredytów udzielanych przez banki komercyjne, również niebezpiecznie zwiększyła się w ostatnich dniach. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w USA jest jednak bardziej stabilny niż rynek Wielkiej Brytanii, dlatego obawy związane z zachwianiem cen na tym rynku nie są aż tak duże. Z analiz przeprowadzonych w kwietniu tego roku przez wspomniany bank ABN Amro wynika, że wartość nieruchomości w Wielkiej Brytanii przeszacowana jest o około 50%, podczas gdy w USA nieruchomości mieszkaniowe sprzedawane są po cenie o 25% wyższej, niż faktyczna ich wartość. Brzmi groźnie, jednak wystarczy spojrzeć kilkanaście lat wstecz, żeby zobaczyć, że korekty cen nieruchomości zdarzały się w przeszłości już wielokrotnie. Zawsze w tle występował gdzieś problem sektora bankowego

Czy taki scenariusz mógłby się wydarzyć w Polsce? Czy ceny będą spokojnie rosły dalej, pobijając kolejne rekordy? Czy też wzorem giełdy, ustanowione będą indeksy CMK (cena metra kwadratowego) kolejnych miast – CMK-Warszawa, CMK-Kraków, które będą pobijały kolejne rekordy? Gdyby wierzyć medialnym doniesieniom taka sytuacja jest bardziej niż pewna. Jednak zawsze w takich przypadkach zapomina się, że wszystkie te wzrosty są na kredyt. Co to oznacza? Że barierą wzrostu jest i pozostanie zdolność kredytowa Polaków. Zwłaszcza tych, którzy dopiero teraz wchodzą na ten rynek z chęcią kupna mieszkania. Można śmiało założyć, że nie są to najbogatsi, którzy nagle spostrzegli, że mają dobrą zdolność kredytową, którą warto wykorzystać. Wbrew rzucanym zaklęciom, ceny mieszkań w Krakowie i Warszawie już tak szybko nie rosną. Jeśli w ogóle się zmieniają, to jest to raczej efekt wyższych cen na obrzeżach miast. Jednak i tutaj potencjał wzrostowy powoli się wyczerpuje.

Co to w praktyce oznacza? Moim zdaniem na cenę mieszkania nie będą miały już takiego wpływu rosnące ceny materiałów budowlanych czy robocizny. Deweloperzy bardzo chcieliby przerzucić te koszty na kupujących, jednak ci ostatni są ograniczeni zdolnością kredytową, która nie jest przecież z gumy. Banki co prawda wydłużają okres spłaty, jednak ma to coraz mniejszy wpływ na wysokość raty kredytu. Efekt? Brak dopływu świeżej gotówki i zahamowanie wzrostu cen tam, gdzie były już wyśrubowane. Dalszy wzrost cen jest możliwy jedynie w przypadku zwiększenia się zdolności kredytowej. A na to w tym momencie mają największy wpływ stopy procentowe i to one właśnie będą dyktowały dostępność do kredytu, a zatem i maksymalną kwotę, jaką bank jest skłonny pożyczyć klientowi. Co prawda kwota ta będzie rosła w ślad za wyższymi pensjami, jednak obecna sytuacja, gdzie rosną pensję, a inflacja pozostaje w miejscu, należy już chyba do przeszłości. Czyli to, co pracownik wywalczy u pracodawcy, w jakiejś części będzie musiał oddać przy spłacie droższego po wzroście stóp procentowych kredytu.

Ceny będą zatem rosły, jednak ten wzrost będzie już stabilniejszy i raczej bardziej związany z inflacją i wzrostem wynagrodzeń, niż wzrostem cen materiałów budowlanych, robocizny, czy wyobraźnią sprzedających na temat wartości ich nieruchomości. Dlaczego? Bo po prostu nie znajdzie się w końcu nikt, kto będzie w stanie sprostać cenowym żądaniom. Kupujący poruszają się przecież w granicach maksymalnej kwoty kredytu, wyznaczonej przez ich zdolność kredytową. W tym momencie jest ona największa, bo banki pobierają niskie marże, pensje są coraz wyższe, a stopy nawet po ostatniej podwyżce pozostają na niskim poziomie. Co się jednak stanie, kiedy inflacja pójdzie w górę? Nawet jeśli dotychczasowi kredytobiorcy poradzą sobie ze spłatą kredytu, to kto będzie kupował powstające mieszkania za taką samą, wysoką cenę, przy znacznie wyżej oprocentowanych kredytach? Zagraniczni inwestorzy liczący na dalsze wzrosty? To możliwe, chociaż bardziej prawdopodobne jest to, że bardziej zajęci będą kupowaniem nieruchomości w swoich krajach, bo perspektywy wzrostu mogą być tam wówczas znacznie lepsze.

Podsumowując można stwierdzić, że ceny nieruchomości owszem, będą cały czas rosnąć, jednak nie należy traktować pojawiających się w mediach informacji o wzrostach cen jako prawdy objawionej. W tym momencie siłą rzeczy znaleźliśmy się na granicy możliwości finansowej potencjalnych kupców i tego faktu nie zmienią ani rosnące żądania cenowe pracowników, ani spekulujący cenami materiałów budowlanych, ani nawet Euro 2012. Nieruchomości były i pozostaną dobrą lokatą kapitału, jednak należy się liczyć, że wzrosty nie będą już tak spektakularne, a niektóre lokalizacje już teraz są znacznie przewartościowane. Dlatego jeśli ktoś kupuje mieszkanie dla siebie i mieszka w mieście, które ma za sobą największe wzrosty, być może zamiast gorączkowo myśleć o kredycie na 50 lat, powinien trochę ostudzić emocje. Wszystko zgodnie ze starą zasadą, że pośpiech jest złym doradcą. Zwłaszcza kiedy jesteśmy, jak niektórzy sądzą, w szczycie spekulacyjnej bańki…

Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl