Trwa kredytowa gorączka. Na cele mieszkaniowe Polacy zaciągnęli już blisko 71 miliardów złotych. Tylko we wrześniu zadłużenie z tego tytułu wzrosło o 3 miliardy złotych, a kolejne miesiące zapowiadają się jeszcze lepiej. Rosnące ceny nie zniechęcają przed kupowaniem mieszkań – wręcz przeciwnie, motywują do podejmowania szybszej decyzji. Często być może zbyt pochopnej.
Chociaż kredyty w rodzimej walucie są coraz popularniejsze, boom na kredyty walutowe wciąż trwa. Dowodem na to jest fakt, że kolejne banki planują wprowadzenie tego produktu do swojej oferty. Z informacji Bankier.pl wynika, że prawdopodobnie jeszcze w tym roku, kredyty walutowe swoim klientom zaoferuje również Lukas Bank.
Rosnące stopy procentowe w Szwajcarii i Polsce, przy jednoczesnym wzroście kwoty zaciąganych kredytów może wkrótce sprawić, że część klientów będzie miała kłopoty z ich prawidłową obsługą. Taki scenariusz grozi nam przede wszystkim w momencie, gdyby polska gospodarka zaczęła mieć kłopoty i wzrosłoby bezrobocie. Jednak nawet w okresie prosperity część klientów z różnych przyczyn losowych nie spłaca rat kredytów. Trzeba podkreślić, że jest to zjawisko dość powszechne, nawet na dojrzałych i bogatych rynkach.
Z badań brytyjskiej organizacji Citizens Advice wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy około 770 tysięcy Brytyjczyków posiadających kredyt hipoteczny spóźniło się ze spłatą jednej lub więcej rat kredytu! Z terminową płatnością mają częściej problemy osoby młode. Okazuje się równocześnie, że w Wielkiej Brytanii jest wiele osób, których w przyszłości raczej nie będzie stać na zakup własnego mieszkania. Ponad 2,5 miliona Brytyjczyków, czyli blisko co piąta osoba wynajmująca mieszkanie, chciałoby je kupić na własność w przyszłości, ale nie sądzi, że będzie ich na to stać. Tamtejsze organizacje konsumenckie podkreślają, że decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego oraz każdego kolejnego kredytu powinna być dokładnie przemyślana. Jest to szczególnie istotne w sytuacji, kiedy ceny nieruchomości w tym kraju należą do najwyższych od lat i cały czas rośnie ryzyko dość znacznych spadków ich wartości. Wzrost stóp procentowych spowodował, że coraz więcej Brytyjczyków, którzy wzięli kredyt o zmiennej stopie procentowej, zaczyna mieć problemy z terminową spłatą swoich zobowiązań.
A jak wygląda sytuacja w Polsce? Od dłuższego już czasu rosną stopy procentowe w Szwajcarii. Sytuacja w tym małym kraju jest bardzo ważna dla wszystkich, którzy zaciągnęli kredyt denominowany we frankach. Dość powiedzieć, że 2/3 całego obecnego zadłużenia Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych, to kredyty walutowe. Zdecydowana ich większość, to kredyty we frankach. Wzrost stóp procentowych oznacza dla takich osób wyższą ratę kredytu. Na całe szczęście nie są to jeszcze bardzo wysokie kwoty.
Wyższy koszt obsługi kredytu czeka jednak również osoby, które zaciągnęły kredyt złotowy. To efekt planowanych podwyżek stóp procentowych w Polsce.
Wydaje się, że najbliższe podwyżki nie będą miały dużego wpływu na wzrost całego rynku. Co się jednak dzieje w sytuacji, kiedy spóźniamy się ze spłatą raty kredytu, lub w ogóle przestajemy go spłacać? Wbrew pozorom takie sytuacje zdarzają się, chociaż na całe szczęście jeszcze niezbyt często. Bankier.pl zbadał konsekwencje takich opóźnień.
Większość banków nie chciała konkretnie odpowiedzieć na pytanie ilu z ich klientów ma problemy ze spłatą. Z szacunkowych danych Bankier.pl można jednak stwierdzić, że incydentalne problemy ze spłatą pojedynczych rat zdarza się 1 procentowi wszystkich klientów. Zazwyczaj problem wynika z nagłych, nieoczekiwanych wydatków, zaburzenia płynności, czy po prostu nieuwagi. W takich sytuacjach banki reagują w różny sposób. Jeśli w umówionym terminie klient nie spłaca raty oraz płatności wynikających z umowy kredytu, niespłacona kwota staje się zadłużeniem przeterminowanym. Od wymagalnego kapitału bank nalicza odsetki według stopy dla zadłużenia przeterminowanego. I tak na przykład w Banku BGŻ jest to wysokość 1,5 stopy oprocentowania kredytu obowiązującego w terminach zalegania z zapłatą, jednak nie więcej niż czterokrotność wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego. Ta ostatnia stopa, wynikająca z ustawy antylichwiarskiej, wymusza dość szybką reakcję klienta. W innym przypadku jego zadłużenie bardzo szybko rośnie. Banki najczęściej jednak same wcześniej reagują. W ING Banku Śląskim już pierwszego dnia opóźnienia po terminie zapłaty. Zespół działający w banku dzwoni od razu do klienta, przypominając o terminie płatności i pytając o przyczyny braku wpłaty. Często jest również tak, że klient nie kontaktuje się z bankiem i go unika. W takiej sytuacji, na przykład w PKO BP, wysyłany jest do niego monit informujący o braku spłat zadłużenia oraz o grożących klientowi konsekwencjach, jeśli należność nie zostanie uregulowana. Bank prosi równocześnie o jak najszybszy kontakt z oddziałem udzielającym kredytu. W terminie 14 dni od daty przypadającej do spłaty kolejnej raty kredytu – w sytuacji, gdy klient po otrzymaniu monitu nie dokona spłaty należnej raty kredytu bądź nie skontaktuje się z bankiem, bank wysyła tzw. zawiadomienie konsumenckie i wypowiedzenie umowy kredytowej. Okres wypowiedzenia umowy wynosi 30 dni od daty otrzymania wypowiedzenia umowy.
Klienci w trudnych momentach zazwyczaj szybko kontaktują się z bankiem. Każda taka sytuacja podlega indywidualnej analizie i z reguły rozstrzygana jest polubownie. Najczęściej bank stara się umożliwić klientowi obniżenie miesięcznych obciążeń wynikających z obsługi kredytu, np. poprzez wydłużenie okresu kredytowania. Bank może także zaoferować klientowi karencję w spłacie kredytu lub, w przypadku przejściowych trudności, na przykład miesięczne wakacje kredytowe, polegające na odroczeniu spłaty jednej raty kredytu lub w ramach restrukturyzacji, zastosowanie karencji w dłuższym okresie. Tak robi na przykład Bank Millennium. W przypadku klientów, którzy mimo wszystko nie są w stanie spłacać rat, najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest porozumienie z bankiem w zakresie dobrowolnej sprzedaży nieruchomości przez klienta na wolnym rynku, przy skorzystaniu z usług dowolnej, wybranej przez niego agencji nieruchomości. Przy rosnących cenach nieruchomości, uzyskana ze sprzedaży kwota w całości pozwala na spłacenie zaciągniętego kredytu.
W skrajnych sytuacjach, kiedy klient nie współpracuje z bankiem, może dojść do wypowiedzenia umowy kredytu. Każdy kredytobiorca, już na etapie zawarcia umowy, podpisuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to zawiera kwotę zadłużenia, do której bank może dochodzić swoich praw na wypadek, gdyby klient przestał wywiązywać się z warunków umowy kredytowej. W kwocie tej uwzględnia się także należne odsetki oraz koszty związane z realizacją umowy. W przypadku wystąpienia zadłużenia przeterminowanego, bank jest upoważniony do skierowania sprawy na drogę postępowania egzekucyjnego. Wymaga to wystawienia przez bank bankowego tytułu egzekucyjnego, następnie wystąpienia do sądu o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności. Na tej podstawie możliwe jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego. Warto pamiętać, że nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu stanowi tylko jeden z wielu składników majątkowych, z których komornik może zaspokoić roszczenia banku. Egzekucją komorniczą może być objęte wynagrodzenie klienta, świadczenia emerytalno-rentowe, lokaty, czy ruchomości. Jednak preferowanym i stosowanym przez banki kierunkiem w rozwiązaniu problemu klienta jest propozycja przeprowadzenia, przy współpracy i zgodzie banku, sprzedaży kredytowanej nieruchomości, z której to transakcji środki przeznaczane są na spłatę zadłużenia. Pozwala to rozwiązać problem obu stron z większym sukcesem finansowym i w krótszym okresie niż egzekucja komornicza.
Z informacji pochodzących z banków można stwierdzić, że spłacalność kredytów mieszkaniowych jest praktycznie stuprocentowa, co oczywiście nie oznacza, że incydentalnie takie przypadki nie mają miejsca. I tak na przykład w portfelu BOŚ Banku w windykacji jest niecałe 80 kredytów na kwotę 9,6 mln złotych. Kredyty te pochodzą jeszcze z lat 1999-2003. W Banku Millennium na ponad 57 tysięcy udzielonych kredytów, problemy ze spłatą w dłuższym okresie ma niecałe 500 osób. Bardzo podobnie jest w Banku Pekao SA. Co ciekawe, w Polsce trudno określić grupę klientów, która ma najczęściej problemy ze spłatą. Na przykład w Millennium jest to przedział 31-40, a w Pekao SA – 38-48 lat. Trudno zatem wyciągać z tego jakieś wnioski – zwłaszcza, że większość banków odmawia odpowiedzi na tego typu pytania.
Komentarz Michała Macierzyńskiego, analityka Bankier.pl
Kredyty mieszkaniowe należą do najbezpieczniejszych na rynku. Zwłaszcza obecnie, kiedy wartość ich zabezpieczenia cały czas rośnie. Nawet po kilku miesiącach wartość nieruchomości jest wyższa o kilka, a nawet kilkanaście procent. Oznacza to, że nawet w najgorszym wypadku, spłacany jest cały zaciągnięty kredyt. Sprawia to, że banki mogą w dalszym ciągu liberalizować swoje podejście co do zdolności kredytowej, nie obawiając się, że w razie problemów kredytobiorcy, na sprzedawaną nieruchomość nie znajdzie się kupiec. Trzeba również pamiętać, że mieszkanie wciąż należy do największych życiowych inwestycji Polaków. Dlatego w przypadku problemów finansowych mogą zrezygnować z innych wydatków, zadłużyć się wśród rodziny, ale spłata kredytu mieszkaniowego jest dla nich priorytetem. Jeśli zatem nie zdarzy się jakaś gospodarcza katastrofa, nawet podwyżki stóp procentowych o kilka punktów procentowych nie powinno doprowadzić do masowych kłopotów osób, które zaciągnęły kredyt. Zawsze bowiem istnieje chociażby możliwość wydłużenia okresu spłaty, co wydatnie zmniejsza wysokość spłacanej raty. Znacznie większym problemem w tym przypadku są szybko rosnące ceny nieruchomości.
