Czy ceny nieruchomości pójdą w dół?

Z dnia na dzień pogarsza się sytuacja na międzynarodowych rynkach finansowych. Efekty widać również na naszej giełdzie. Optymizm inwestorów może za chwile prysnąć jak mydlana bańka. Czy w takiej sytuacji ucierpi tylko giełda? Czy też spadające indeksy pociągną za sobą w dół również ceny nieruchomości? Chociaż w rodzimych mediach wciąż pojawiają się uspokajające informacje, że ceny mieszkań muszą iść szybko w górę i nie ma najmniejszych szans na spadki, to może się jednak zdarzyć, że również na tym rynku będzie korekta. Jak na każdym innym. Dowodem na to są Stany Zjednoczone. Ale nie tylko.

W najnowszym raporcie opublikowanym przez Fitch Ratings, jedną z wiodących agencji ratingowych, można przeczytać, że Wielka Brytania jest jednym z trzech państw najbardziej narażonych na kryzys gospodarczy związany z załamaniem się rynku nieruchomości. Według analityków, ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii są przeszacowane o co najmniej o 20 proc. Z raportu wynika też, że Wielka Brytania nie jest na pierwszym miejscu, jeżeli chodzi o wysokość przeszacowania cen nieruchomości. Na pierwszym miejscu jest Francja, zaraz za Wielką Brytanią znajdują się zaś: Dania oraz Nowa Zelandia. Jeżeli natomiast chodzi o ryzyko wystąpienia kryzysu gospodarczego wywołanego przez kryzys na rynku nieruchomości to zdaniem Fitch największym tego typu ryzykiem obarczona jest gospodarka Nowej Zelandii, na drugim miejscu Danii, a na trzecim Wielka Brytania. Jeżeli więc w państwach tych ceny nieruchomości zaczną spadać, a stopy procentowe dalej będą rosły, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że kryzys na rynku nieruchomości przełoży się na gospodarki tych państw. Jak się okazuje, najmniej narażonymi na kryzys są natomiast Japonia, Niemcy oraz Włochy.

W Wielkiej Brytanii widać już pierwsze niepokojące sygnały. Z funduszy inwestujących w nieruchomości inwestorzy masowo wypłacają środki. O ile w pierwszym kwartale umorzono jednostki „tylko” za 324 miliony funtów, to w drugim było to już 641 milionów funtów. Po raz pierwszy od kilku lat takie fundusze zaczęły przynosić też swoim inwestorom straty! Z danych opublikowanych przez Halifax za czerwiec 2007 roku wynika, że średnia cena mieszkania w Wielkiej Brytanii wzrosła z 68 000 funtów w 1997 roku do 196 500 funtów (ok. 190 proc). Z danych The Office of National Statistics wynika natomiast, że średnie zarobki Brytyjczyków zwiększyły się z 16 700 w 1997 roku do 23 250 funtów w 2006 roku (ok. 40 proc). Wyraźnie zatem widać, że wzrost cen nieruchomości spowodowany był liberalnym podejściem banków do ryzyka kredytowego. Podobnie jak w Polsce, również w Wielkiej Brytanii i na innych światowych rynkach ceny szły do góry na kredyt. Efekt? Kryzys na rynku nieruchomości może mieć wpływ na całą gospodarkę.

Czy taka sytuacja jest możliwa w Polsce? Na całe szczęście ryzyko jest małe. Nie oznacza to jednak, że ceny mieszkań pozostaną na takim samym poziomie. Spójrzmy chociażby na ceny materiałów budowlanych. Z miesiąca na miesiąc nagle część z nich spadło o 20, a nawet 40%. Nie zatrzymały się na rekordowym poziomie, nie szły do góry o 5 – 10% rocznie, tylko właśnie spadły. Dlaczego zatem nie miałoby tak być z cenami nieruchomości?

Mimo wielu argumentów przeciwko takiemu rozwojowi sytuacji, należy pamiętać o jednej rzeczy. Zdecydowana większość kupujących mieszkanie, robi to na kredyt. Jakakolwiek pogorszenie warunków i możliwości zaciągnięcia kredytów może spowodować nie tylko zahamowanie cen, co również wędrówkę w drugą stronę. Niestety wszystko wskazuje na to, że w najbliższych kilku-kilkunastu miesiącach będziemy słyszeć informacje raczej wpływające negatywnie na możliwość zaciągania wyższych kredytów. A tylko w ten sposób ceny mogłyby iść szybko do góry. Niestety banki nic nie poradzą na to, że rosną stopy procentowe, a w międzyczasie pogarsza się również akceptacja wysokiego ryzyka przez inwestorów. Sytuacji nie poprawią również kupcy z zagranicy. Pogorszenie sytuacji gospodarczej i słabsze zachowanie rynków kapitałowych, przy stabilnych cenach nieruchomości, może ich skłonić do realizacji wysokich zysków. Podobnie mogą zachować się osoby, które kupiły mieszkanie na inwestycję, a także osoby, które kupowały mieszkania w systemie 10/90. Przy malejącej zdolności kredytowej Polaków dobrze będzie, jeśli ceny pozostaną na swoich wysokich poziomach. Co się jednak stanie, gdy na rynku zapanuje przekonanie, żeby na chwilę wstrzymać się z kupnem, bo za tydzień będzie taniej? Liberalne podejście banków do ryzyka kredytowego nie trwa wiecznie. Już w tym momencie banki amerykańskie podwyższają oprocentowanie klientom o dobrej historii kredytowej. Podobnie robią banki w Wielkiej Brytanii. Coraz częściej dochodzi też do odmowy udzielenia kredytów. Część mniejszych instytucji kredytowych w Stanach Zjednoczonych przestaje w ogóle udzielać kredytów, bo nie ma pewności, czy ktokolwiek kupi później od nich obligacje. A ich ceny lecą na łeb na szyję i sytuacja zaczyna przypominać grę w gorącego kartofla. Efekt? Wystarczy spojrzeć na to co się stało po informacji z największego francuskiego banku z BNP Paribas.

Polska wbrew pozorom nie jest zamkniętym rynkiem, który rządzi się swoimi prawami. Dowodem na to może być polityka kredytowa Pekao SA, ING BSK czy BZ WBK. Chociaż można było sporo zarobić, to banki konsekwentnie nie udzielały i nie udzielają kredytów walutowych. Bo taka jest polityka grupy i nikogo nie przekonywały argumenty, że polski rynek jest inny. Co by się stało, gdyby kilka największych banków na poziomie centrali stwierdziło, że zasady udzielania kredytów mieszkaniowych będą bardziej konserwatywne na wszystkich rynkach, na których działają? Jak zachowałby się wówczas polski rynek? Nawet jeśli się tutaj nic nie zmieni, trzeba pamiętać, że każda hossa się kiedyś kończy. Stara zasada głosi też, żeby nie grać na giełdzie za pożyczone pieniądze. Wydaje się, że działa to również na rynku nieruchomości. Dlatego kto myśli obecnie jeszcze o kupowaniu mieszkania na kredyt na inwestycje, powinien się poważnie nad tym zastanowić, czy taka operacja ma w tym momencie sens. USA są dobitnym dowodem, że ceny nieruchomości mogą jednak spadać. Nikt nie da gwarancji, że nie dojdzie do czegoś podobnego również w naszym kraju.

Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl