Czy czekają nas kredyty mieszkaniowe na 60 lat?

W Wielkiej Brytanii kredyty hipoteczne udzielane są nawet na blisko 60 lat. Dzięki temu, w sytuacji wciąż rosnących cen mieszkań, konsumenci mają możliwość zakupu nieruchomości. Jednakże tamtejsi eksperci zaczynają twierdzić, że tak długie terminy kredytów hipotecznych są zdecydowanie przesadzone. Trwające prawie całe życie zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego nie jest przedsięwzięciem opłacalnym. Wiąże się ono z koniecznością zapłaty dodatkowych odsetek, rzędu dziesiątek tysięcy funtów. Dlatego kredyty hipoteczne udzielane na 40, 50, a nawet 57 lat wprost określają mianem szaleństwa.

Brytyjski bank Abbey National, drugi pod względem wielkości brytyjski bank udzielający kredytów hipotecznych, wprowadził do swojej oferty 57-letni kredyt hipoteczny. Produkt skierowany jest przede wszystkim do osób planujących po raz pierwszy dokonać zakupu nieruchomości. Miesięczna rata kredytu jest co prawda niska, jednak nie należy zapominać o ryzyku związanym ze wzrostem stopy oprocentowania w dłuższym okresie.

Brytyjski sektor bankowy stoi przed dużym problemem. Ostatnio stopy procentowe wzrosły do poziomu 5%. Na tak wysokim poziomie stopy procentowe nie były w tym kraju od sierpnia 2001 roku. W istotny sposób wpływa to na wysokość płaconych przez klientów rat kredytowych. Banki odpowiedziały zmianą warunków kredytowych, zwiększając maksymalny okres, na jaki można zaciągnąć kredyt hipoteczny z 35 do 40 lat. Biorąc pod uwagę, że średni wiek osoby, która po raz pierwszy dokonuje zakupu nieruchomości wynosi ok. 30 lat, można stwierdzić, że jest to kredyt wielopokoleniowy. Znacznie większym problemem dla brytyjskim kredytobiorców jest jednak wzrost cen mieszkań. W tym momencie średnia cena mieszkania wynosi już ponad 212 tysięcy funtów! W rezultacie rosnących cen i malejącej zdolności kredytowej Brytyjczyków, instytucje udzielające kredytów hipotecznych zdecydowały się złagodzić warunki oferowanych kredytów hipotecznych poprzez wydłużenie terminu, na który można zaciągnąć kredyt.

Komentarz Michała Macierzyńskiego, analityka Bankier.pl

Zmiany na brytyjskim rynku kredytów hipotecznych w pewien sposób przypominają sytuację, którą znamy z naszego rynku. Z jednej strony kolejne banki wydłużają okres kredytowania, a z drugiej podwyższają maksymalną kwotę kredytu mieszkaniowego nawet do 110-130 proc. wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Takie podejście wymuszają szybko rosnące ceny nieruchomości. Obecnie jedyną możliwą formą zwiększenia zdolności kredytowej jest znaczne wydłużenie okresu spłaty, co pozwala na zmniejszenie miesięcznego obciążenia. Wprowadzenie zapisów Rekomendacji S ograniczyło możliwość zaciągania kredytów w walutach – stąd tak nagły obecnie powrót Polaków do kredytów złotowych. Wybierają je częściej nie ze względu na to, że są tańsze, ale przez to, że paradoksalnie są bardziej dostępne. Ta sama kwota kredytu z miesiąca na miesiąc pozwala jednak na kupno mniejszego mieszkania, co więcej zlokalizowanego w gorszej okolicy. Ceny mieszkań w niektórych miejscach kraju, zwłaszcza w Warszawie, osiągnęły już  tak wysoki pułap, że  trudno przypuszczać, iż mogą jeszcze bardziej wzrosnąć. Mimo to wciąż nie brak chętnych, którzy zaciągają bardzo wysokie kredyty na ich zakup. O ile w tym momencie nie ma problemów z ewentualną odsprzedażą mieszkań, to nie oznacza to, że taki stan będzie trwał wiecznie. Wszystko dlatego, że coraz mniej ludzi będzie stać na ich zakup – zdolność kredytowa nie jest z przysłowiowej gumy, a wydłużanie okresu spłaty do nawet 57 lat nie wpływa już tak znacząco na miesięczną ratę kredytową. Co więcej w takim przypadku nawet minimalny wzrost oprocentowania przekłada się na wyraźny wartość zadłużenia.

Kredyt w PLN na 300 tysięcy złotych

Brak popytu na mieszkania, obecnie podtrzymywanego przez tanie kredyty, może z kolei wpłynąć na cały rynek. Zwłaszcza, że w perspektywie powinniśmy spodziewać się uregulowania kwestii planów zagospodarowania przestrzennego terenów. Na wzrost cen nieruchomości ogromny wpływ mają przecież rekordowe ceny gruntów. Pojawienie się tańszych gruntów może zmusić deweloperów, jeśli nie do obniżenia, to przynajmniej do zaprzestania windowania cen i zadowolenia się niższą marżą. To zaś powinno pozytywnie wpłynąć na cały rynek nieruchomości. Dlaczego? Wystarczy spojrzeć nie na ceny nieruchomości, a na nasze zarobki. Te pierwsze  rosną znacznie szybciej, niż nasze pensje. Pamiętajmy również, że inwestorzy, którzy kupują mieszkania w celach spekulacyjnych, mają świadomość nadchodzącego kresu tak intensywnych wzrostów. Ich zainteresowanie kieruje się obecnie przede wszystkim w stronę Rumunii i Bułgarii. Może to skłonić ich do ?wychodzenia? z dotychczasowych inwestycji i realizacji ogromnych zysków.

Podejmując zatem tak ważną decyzję, jaką jest kupno mieszkania, należy zachować zdrowy rozsądek. Trzeba pamiętać, że zaciąganie kredytu na 35-45 lat należy do bardzo ryzykownych posunięć – zwłaszcza, jeśli zaciągamy wysoki kredyt. Należy też pamiętać o konsekwencjach takiego posunięcia, oraz o tym, że na Zachodzie bardzo wiele osób mieszkania po prostu? wynajmuje. Wybierają takie rozwiązanie, niż nadmierne zadłużenie. Kierują się też podobnym rozumowaniem jak ci, którzy zaciągają kredyt na 40-50 lat – mają nadzieję, że w bliższej lub dalszej przyszłości będzie im się lepiej powodziło. W ich mniemaniu takie rozwiązanie jest natomiast znacznie lepsze, bo brak nadmiernych obciążeń finansowych i wzrost mobilności powoduje, że często są bardziej konkurencyjni na rynku pracy. Czy w Polsce będzie podobnie? Trudno powiedzieć, aczkolwiek w takich miastach jak Warszawa właściciele zarabiają już tylko na wzroście cen nieruchomości, a nie na wynajmie.

Trzeba o tym wszystkim pamiętać, zwłaszcza w kontekście ostatnich doniesień o możliwych skutkach wejścia w życie tzw. norm ilościowych dotyczących kredytów walutowych. Chociaż ZBP zapewnia, że nowe regulacje nie będą bardzo dotkliwe ani dla banków, ani dla klientów, to już mówi się, że jeśli nadzór bankowy zdecyduje się na ograniczenia w udzielaniu kredytów walutowych, to ich cena pójdzie w górę. Rodzi to niepewność klientów i zapewne część będzie się starała zdążyć przed ewentualnymi podwyżkami. A to właśnie taka nakręcana spirala niepewności spowodowała, że przy niskiej podaży, ceny mieszkań wzrosły często o ponad 40% w ciągu 9 miesięcy tego roku!

Powołując się na przykład Polski, dość często mówi się o Hiszpanii. I właśnie sygnały z tego kraju pokazują, co może się stać za jakiś czas, jeśli Polacy będą się tak intensywnie zadłużać. W kraju, w którym żyje 16,5 miliona rodzin jest pustych ok. 3-4 milionów mieszkań! O ile pomysł spędzania wakacji w tym ciepłym kraju jest dla osób z zagranicy dość ciekawy, to w przypadku Polski trzeba być z takim myśleniem co najmniej ostrożnym. Zwłaszcza, że średnie obciążenie rodzinnego budżetu w z tytułu spłacanego kredytu na pierwszy lub kolejny dom wynosi obecnie w Hiszpanii bagatela ok. 55% pensji. Jest to wskaźnik dwa razy wyższy od uznawanego przez hiszpańskie banki za optymalny. Po latach wolnego rynku, w rozwiązanie problemu włączył się rząd. Jest to o tyle ważny problem, że w samym budownictwie pracuje ok. 2 milionów osób, a do tego należy doliczyć kolejne 3 miliony miejsc pracy powiązanych z tym sektorem. Rząd w Madrycie słusznie może się obawiać, że jeśli budownictwo jest kołem zamachowym gospodarki, równie dobrze może przyczynić się do jej kryzysu. Zwłaszcza, że wciąż w pamięci pozostaje przykład Japonii, gdzie w 1992 roku ceny nieruchomości w centrum Tokio były niższe od rekordowych o 60%. Trudno oczywiście przenosić ten przykład na inne kraje, ale daje on wyobrażenie o ewentualnych skutkach zapaści.

Czy w Polsce sytuacja wymaga zewnętrznej, na przykład rządowej interwencji? Pamiętajmy, że ewentualne kłopoty kredytobiorców uderzą bezpośrednio w banki, a zaraz potem w całą gospodarkę. Dlatego nie należy się bardzo dziwić Komisji Nadzoru Bankowego. Patrząc na szybko rosnące ceny nie tylko mieszkań, ale obecnie również i ziemi, należy stwierdzić, że odpowiedzialni za to urzędnicy powinni w trybie ekspresowym rozwiązać sprawę uchwalenia planów zagospodarowania przestrzennego przez poszczególne gminy. Z całą pewnością ustabilizowałoby to rynek. Należy zatem przestać mówić o samym problemie, pora wziąć się za jego rozwiązywanie. Tylko to posunięcie może powstrzymać często szaleńczy wzrost cen nieruchomości. Jest to o tyle ważne, że chodzi o przyszłość dziesiątków, jeśli nie setek tysięcy Polaków. Nie tylko tych, którzy kredyt już wzięli, ale również tych, którzy wciąż marzą o swoich czterech kątach. Ceny nieruchomości będą w dalszej perspektywie rosły, Polacy wciąż będą brać kredyty – i to się nie zmieni. Czarny scenariusz nam na razie nie grozi, warto jednak przestrzegać przed podejmowaniem zbyt pochopnej decyzji. Jeśli natomiast decyzja jest przemyślana, cena nieruchomości atrakcyjna, a kredyt dobrze dobrany – wówczas warto zamienić ciasne mieszkanie na większe lub wynajmowane na własne.