Łatwy kredyt hipoteczny ? pułapka na optymistów?

Klienci banków nadal ochoczo sięgają po kredyty hipoteczne — ich sprzedaż po raz kolejny w ostatnich latach bije rekordy. Tani pieniądz i drożejący metr kwadratowy napędzają kredytową koniunkturę. Beztroski nastrój mącą jednak niepokojące wiadomości zza oceanu. Pesymiści straszą załamaniem rynku nieruchomości oraz falą bankructw wśród nierozważnych kredytobiorców i lekkomyślnie pożyczających banków. Ale czy faktycznie polski kredytowy boom ma w sobie coś z amerykańskiego scenariusza?

Hipoteczny karnawał

Rynek kredytów hipotecznych w Polsce przeżywa dobre chwile — wartość zaciąganych przez kredytobiorców zobowiązań rośnie nieprzerwanie od kilku lat. W pierwszym kwartale 2007 r. portfele kredytowe banków wzbogaciły się o 11 miliardów złotych nowoudzielonych kredytów. W stosunku do tego samego okresu poprzedniego roku oznaczało to wzrost o niemal 75%. Dane te zaskoczyły nawet optymistycznie nastawionych ekspertów, można być pewnym, że ten rok będzie rekordowy dla wszystkich instytucji, które zdecydowały się agresywniej walczyć o swój udział w hipotecznym rynku.

Szybki wzrost zobowiązań zaciąganych na cele mieszkaniowe zdaje się nie hamować mimo niekorzystnych, z punktu widzenia kredytobiorców, okoliczności. Wprowadzone w połowie 2006 r. sugerowane przez Komisję Nadzoru Bankowego obostrzenia w procedurach udzielania kredytów denominowanych w walutach obcych („Rekomendacja S”) utrudniły dostęp do kredytu, obniżając obliczaną przez banki zdolność kredytową części klienteli preferującej ten typ zobowiązań. Zaciągający zobowiązania w złotówkach mogą obawiać się podrożenia kredytu, chociaż eksperci spierają się co do zakresu i nieuchronności wzrostu stóp procentowych w średnim okresie. Z kolei rosnące ceny nieruchomości sprawiły, że poszukując nowego lokum musimy przygotować się na znacznie większy wydatek niż jeszcze rok temu. Ceny mieszkań w większych miastach osiągnęły już pułap niedostępny dla znacznej części nabywców. Mieszkaniowy popyt zaczął zatem migrować na obrzeża miast — hitem stają się dynamicznie drożejące działki budowlane.

Dochody kredytobiorców nie rosną w takim tempie by dorównać pnącym się w górę cenom mieszkań i ziemi. Dla osób, które nie chcą rezygnować z marzeń o własnych czterech ścianach kredyt hipoteczny jest koniecznością. Co więcej, aby własny kąt nie okazał się zbyt ciasny, musimy pożyczyć znacznie większą sumę niż jeszcze kilka miesięcy temu. W takich okolicznościach wielu z klientów banków musi liczyć się z odmową udzielenia kredytu — ich zdolność kredytowa może okazać się niewystarczająca w stosunku do potrzeb.

W pogoni za klientem

Banki szybko zareagowały na zachodzące na rynku zmiany. Wydłużenie maksymalnego okresu spłaty kredytu to tylko jedno z narzędzi pozwalających ratować zagrożone źródło dochodów. Z wyników przeprowadzonej przez NBP ankiety wynika, że 2/3 z banków, które w ostatnim kwartale 2006 r. złagodziły swoją politykę kredytową, wybrało właśnie ten środek. Kredyty na 40 czy 45 lat nikogo już nie zaskakują — dzięki nim wysokość miesięcznej raty obniża się do poziomu akceptowalnego przynajmniej dla części kredytobiorców, a bolesne skutki rekomendacji S stają się mniej odczuwalne. Podwyższanie zdolności kredytowej klientów w ten sposób ma jednak swoje granice — wkrótce stanie się ono niemożliwe. Pomysły dotyczące „wielogeneracyjnych” zobowiązań zabezpieczonych hipoteką (spłacanych przez potomków kredytobiorcy) mogą być na razie traktowane jako żart.

Obostrzenia wynikające z Regulacji S także nie okazały się istotną przeszkodą – część klientów wybiera podsuwane im przez banki kredyty złotowe. Pojawiają się także doniesienia o obchodzeniu kredytowych obostrzeń. Możliwość przewalutowania kredytu sprawia, że badanie zdolności kredytowej opierać można na założeniach dotyczących kredytów złotówkowych a przyznany kredyt natychmiast zamieniać na zobowiązanie np. we frankach szwajcarskich.

Obniżanie wymagań w stosunku do osób wnioskujących o kredyt jest dość wyraźnie widocznym trendem. Stopniowa liberalizacja podejścia kredytodawców wyraża się m.in. w proponowaniu kredytów segmentom klientów dotychczas pomijanym w ofercie (w ostatnim okresie byliśmy świadkami promocji produktów skierowanych do studentów), jak również rozluźnieniu wymogów dotyczących udokumentowania źródeł dochodów (np. kredyty „na oświadczenie”). Rolę oręża w konkurencyjnej walce pełni także wymagana wysokość wkładu własnego. Kredyty na 100, 110, a nawet 130% wartości nieruchomości kuszą w szczególności  mniej zasobnego, nie posiadającego oszczędności, klienta, skłonnego okupić niższe wstępne wymagania wyższą ratą spłaty przez kolejne lata.

Promocje cenowe pełnią równie ważną rolę w rynkowych potyczkach. Karencja w spłacie kapitału, obniżenie oprocentowania w pierwszym okresie spłaty, „finansowe poduszki” mają przyciągnąć niezdecydowanych i stworzyć wrażenie, że długoterminowy kredyt nie musi być kulą u nogi.

Na kredyt mogą liczyć też osoby o nienajlepszej historii kredytowej — niektóre banki sięgnęły po bardziej ryzykownych klientów, wciąż jednak kuszą ich dość nieśmiało. Sytuacja może się zmienić wraz z zawężaniem się rynku – kurczący się popyt skłoni co bardziej agresywnych graczy do poszukiwania nowych obszarów ekspansji. Jak daleko można posunąć się w kredytowych ułatwieniach? Interesującym przykładem może być rynek amerykański…

Ryzykowne kredyty

Kilka lat doskonałej koniunktury na amerykańskim rynku nieruchomości sprawiło, że właściciele domów, szczególnie w wybranych regionach USA takich jak Floryda czy Kalifornia, szybko i bez wysiłku powiększyli swój majątek. Jednocześnie dynamiczny wzrost cen utrudnił finansowanie zakupów osobom, które zmuszone były skorzystać z kredytu. Amerykańskie banki zareagowały podobnie jak polskie instytucje – proponowaniem dłuższego okresu spłaty oraz obniżając wymagania dotyczące wkładu własnego. Rozszerzanie rynku przybrało także inne formy niż „pompowanie zdolności kredytowej” – wzrost zainteresowania klientami o gorszym standingu finansowym i mniejszej wiarygodności kredytowej.

Dzięki rosnącemu „apetytowi na ryzyko” wśród pożyczkodawców, szczególnie żywiołowy wzrost odnotował segment tzw. subprime mortgages – kredytów hipotecznych o podwyższonym ryzyku. Segment ten definiowany jest różnorako – najczęściej wskazuje się, że dotyczy on osób o credit scoringu (punktowej ocenie ryzyka kredytowego) poniżej 620 punktów. Niektóre z instytucji do tej kategorii zaliczają także klientów wnoszących wkład własny poniżej 5% lub nie posiadających udokumentowanych dochodów i majątku. Podział ten nie jest zatem wyraźny – dotyczyć może zarówno cech kredytobiorcy, jak i samego produktu.

Kredyty typu subprime nie są nowym zjawiskiem na amerykańskim rynku (często dzielonym na m.in.: prime – „normalny”, Alt-A – „poniżej standardu” oraz właśnie subprime). Zaskoczeniem był natomiast ich dynamiczny rozwój. Udział konwencjonalnych kredytów (prime) w wartości zaciągniętych zobowiązań spadł, według szacunków przytaczanych przez Credit Suisse, z 66% w 2002 r. do 45% w 2006 r. Oznacza to, że znaczna część nowoudzielanych zobowiązań ma swoje początki w bardziej ryzykownych segmentach Alt-A i subprime.

Znamiennym sygnałem zachodzących na rynku przemian, wyrażających się w rozluźnieniu standardów polityki kredytowej, stało się także pączkowanie różnorakich „egzotycznych” produktów kredytowych, wcześniej cieszących się marginalną popularnością i przeznaczonych przede wszystkim dla bardziej ryzykownych grup klientów – nie posiadających środków na pokrycie wkładu własnego, mających trudności z udokumentowaniem dochodów, mających „plamy” na historii kredytowej lub kupujących w celach spekulacyjnych. Galopujące ceny sprawiły, że po produkty tego rodzaju sięgnęły także grupy kredytobiorców dotychczas korzystających ze standardowych rozwiązań.

Amerykańska egzotyka

Jednym z „egzotycznych” produktów kredytowych są kombinowane kredyty hipoteczne (piggybacks, combined mortgages). Mają one spory udział (ok. 40% w III kw. 2006 r.) wśród zaciąganych przez Amerykanów zobowiązań hipotecznych. Przeznaczone są dla osób, które nie chcą lub nie mogą wnieść wkładu własnego w wysokości co najmniej 20% wartości inwestycji, a jednocześnie chcą uniknąć dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (zabezpieczenia znanego także w Polsce). Istota tej usługi polega na połączeniu kredytu hipotecznego na 80% wartości nieruchomości (a zatem o „standardowym” udziale własnym kredytobiorcy) z pożyczką hipoteczną lub zabezpieczoną hipotecznie linią kredytową przeznaczoną na sfinansowanie pozostałych 20% inwestycji. Tzw. „80/20” pozwala klientowi nie angażować własnych środków i uniknąć kosztów składki ubezpieczeniowej. Dodatkową korzyść stanowi fakt, że odsetki zarówno od pierwszego, jak i drugiego kredytu odliczać w rozliczeniach z fiskusem.

Eksperci Credit Suisse zwracają uwagę, iż powszechne stosowanie kombinowanych kredytów hipotecznych (w niektórych regionach USA tego typu produkty stanowią aż 70% nowych kredytów) maskuje faktyczny przeciętny poziom LTV (loan-to-value, stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) zaciąganych zobowiązań. Okazuje się bowiem, że znaczna część kredytów to faktycznie kredyty o LTV bliskim 100%. Nie dotyczy to wyłącznie kredytów subprime, po kredytową „podpórkę” sięgają także klienci o dobrym standingu.

Narzędziem pozwalającym zmniejszyć ciężar comiesięcznych rat są kredyty z karencją w spłacie kapitału (Interest Only mortgage) oraz kredyty z ujemną amortyzacją (Negative Amortization Mortgages, Neg-Am mortgage). Kredytobiorca korzystający z kredytu z ujemną amortyzacją może dokonywać płatności pełnych rat, tylko odsetek lub spłacać (oczywiście przez ograniczony czas) wyłącznie minimalną kwotę, niższą niż kwota odsetek do spłaty przypadająca na dany okres. Oznacza to, że wybierając trzecią z opcji, pożyczkobiorca faktycznie zwiększa swój dług (spłacana kwota nie pokrywa nawet odsetek). Produkt ten początkowo przeznaczony był dla klientów o nieregularnych dochodach, lecz w czasach hossy na rynku nieruchomości stał się narzędziem stosowanym przez osoby poszukujące okazji do szybkiego zarobku. Gwałtowny wzrost ceny nabytej nieruchomości z nawiązką wyrównywał wzrost zadłużenia wynikający z minimalnych spłat. Spekulant wykorzystywał kredyt, by nabyć nieruchomość i sprzedać ją przed zakończeniem okresu, w którym obowiązywały specjalne warunki spłaty zobowiązania.

Specyficznym sposobem na zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych są kredyty „bez zaświadczeń” (low documentation loans, no documentation loans). Chociaż początkowo przeznaczone były dla osób samozatrudnionych, to obecnie niemal połowa zaciąganych zobowiązań opiera się na oświadczeniu wnioskodawcy o jego dochodach i majątku. Kredytobiorcy preferują ten typ uproszczonej procedury mimo, iż oznacza on podwyższenie ceny kredytu. Dzięki minimalnym formalnościom kredyty otrzymują osoby, których… faktycznie na kredyt nie stać. W badaniach ankietowych prowadzonych przez Mortgage Asset Research Institute stwierdzono, że 60% respondentów zawyżyło swoje dochody o ponad 50%.

Lekcja z USA

Na nienajlepszą kondycję amerykańskiego rynku nieruchomości złożył się szereg czynników: przegrzanie koniunktury w budownictwie powodujące spadek cen na rynku wtórnym, zbytnie rozluźnienie standardów kredytowania, rozpowszechnienie ryzykownych produktów kredytowych, nieprzejrzysty system nadzoru nad instytucjami udzielającymi kredytów, widmo spowolnienia wzrostu gospodarczego. Wielu analityków wini również same instytucje finansowe, które kierując się chciwością skłonne były pożyczać na lewo i prawo, nie bacząc na podstawowe zasady ostrożności.

Oceny dotyczące prognoz na przyszłość są bardziej lub mniej pesymistyczne – zwraca się uwagę na rosnącą ilość złych długów (do rzadkości nie należą już sytuacje, gdzie klient zaprzestaje spłaty po 3-6 ratach) i bankructwa kredytobiorców. Co więcej, zbliża się moment w którym osoby zaciągające na fali euforii w ostatnich latach kredyty o zmiennej stopie procentowej (tzw. ARM, gdzie przez pierwsze 2 lub 3 lata spłacana jest niższa rata – kredyty 2/28 lub 3/27) po raz pierwszy zapłacą raty w pełnej wysokości. To samo dotyczy klientów skuszonych na kredyty z karencją w spłacie kapitału lub z ujemną amortyzacją. Część kredytobiorców czeka więc finansowy szok – konfrontacja z faktycznym kosztem zaciągniętych zobowiązań. Problemy ze spłatą zobowiązań przełożą się z pewnym opóźnieniem na… napływ na rynek nieruchomości odzyskiwanych przez kredytodawców co może dodatkowo pogłębić spadek cen domów.

Czy podobny scenariusz grozi nam w Polsce? Oczywiście trudno porównywać polski rynek z tym co dzieje się za oceanem. Poziom zadłużenia naszych rodaków z tytułu kredytów hipotecznych jest stosunkowo niewielki (w porównaniu do krajów Europy Zachodniej czy USA), a rodzimy segment subprime dopiero raczkuje. Pomimo symptomów rozluźnienia polityki kredytowej, działające w Polsce banki poczynają sobie jak dotąd stosunkowo ostrożnie. „Łatwobralne” kredyty wciąż nie przypominają amerykańskich innowacji. Dostęp do kredytu mimo, iż łatwiejszy niż kilka lat temu, wciąż nie jest na tyle łatwy by osoby o niepewnej kondycji finansowej mogły masowo korzystać z bankowego finansowania.

Przeciętny kredytobiorca obarczony wieloletnim kredytem może poczuć niepokój, gdy wokół eksperci wieszczą budowlany krach. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć nagłego spadku cen nieruchomości, załamania gospodarki i utraty źródła dochodu, ani kryzysu walutowego. Na pewno możemy jednak brać te okoliczności pod uwagę i próbować się przed nimi zabezpieczyć. Sztuczne śrubowanie naszej zdolności kredytowej (poprzez znaczne wydłużanie okresu spłaty, zawyżanie deklarowanych dochodów i zaniżanie codziennych wydatków) sprawia, że będziemy bardziej narażeni na ewentualne zawirowania na rynku. Z mniejszą ilością metrów kwadratowych, ale za to z finansowym zabezpieczeniem na czarną godzinę i solidnym pakietem ubezpieczeń łagodniej przejdziemy przez czyhające na nas niebezpieczeństwa.

Michał Kisiel, ekspert Bankier.pl 

Wykorzystane źródła:

Mortgage Liquidity du Jour: Underestimated No More, Credit Suisse, Equity Research, 12.03.2007

Subprime mortgage industry meltdown, 18.04.2007