Mieszkanie na dom zamienię – raport specjalny Open Finance i Bankier.pl

Utrzymujące się na wysokim poziomie ceny mieszkań w największych miastach Polski sprawiają, że kupno domu na przedmieściach stało się całkiem realną alternatywą nawet dla 50-metrowych lokali w bloku. Co więcej, nie trzeba robić badań rynku, by stwierdzić, że domy na przedmieściach stopniowo zaludniane są właśnie przez byłych mieszkańców miast (kto inny miałby to robić?). Może więc pora przynajmniej pomyśleć o takiej właśnie alternatywie? Sprawdził to Open Finance i Bankier.pl.

W skrócie
Metr domu budowanego z firmą budowlaną może kosztować trzy razy mniej niż metr mieszkania w mieście takim jak Kraków czy Warszawa, lub dwa razy mniej niż w Poznaniu czy Sopocie. W przypadku domów/segmentów sprzedawanych przez deweloperów metr domu jest tańszy o 50 proc. niż mieszkanie w mieście. Oznacza to, że decydując się na budowę domu z firmą lub metodą gospodarczą możemy mieć trzy razy większy dom niż mieszkanie w tej samej cenie (w Krakowie lub Warszawie), lub o połowę większe jeśli wybierzemy gotowe rozwiązanie od dewelopera stawiającego raczej segmenty niż domy jednorodzinne. W przeciwieństwie do mieszkania – dom można wybudować metodą gospodarczą i zapewnić sobie znacznie wyższy komfort życia.
A możliwości inwestycyjne wzrosły, zwłaszcza w grupie ludzi już posiadających mieszkania, które tak mocno zdrożały w ostatnich latach. Problemem pozostaje jednak znalezienie odpowiedniej działki – tych jest coraz mniej i stają się coraz droższe.
Reasumując – posiadacze małych mieszkań mogą myśleć o zbudowaniu domu samodzielnie lub z firmą budowlaną. Posiadacze dużych mieszkań i wartych około 600 tys. PLN mogą pozwolić sobie na luksus kupna domu/segmentu od dewelopera. A jeśli wybiorą któreś z miast satelickich (dla Warszawy np. Otwock, Grodzisk), to po takiej zamianie jeszcze może im zostać parę groszy w kieszeni (choć na to lepiej nie liczyć. Na wykończenie domu można wydać dowolną kwotę).

Średnie ceny nowych mieszkań:
Warszawa: 6159 PLN
Kraków: 5990 PLN
Wrocław: 5250 PLN
Trójmiasto: 4282 PLN
Poznań: 4040 PLN
Źródło: tabelaofert.pl, ceny z lipca 2006.

Przykładowa oferta nowych domów pod Warszawą
Magdalenka (bliźniak): 160 metrów, 550 metrów działki: 560 tys. PLN (3500 za m2)
Piaseczno (bliźniak): 160 metrów, 750 metrów działki: 500 tys. PLN (3125 za m2)
Żółwin (bliźniak): 180 metrów, działka 970 metrów: 795 tys. PLN (4400 za m2)
Józefosław (segment) 207 metrów, działka 320 metrów: 698 tys. PLN (3370 za m2)
Młociny (segment): 170 metrów, działka 250 metrów: 549 tys. PLN (3230 za m2)
źródło: oferta przedstawiana na targach mieszkaniowych w weekend 29.09-1.10.2006 w Warszawie.

Przykładowa oferta firm budowlanych:
dom parterowy (konstrukcja szkieletowa): od 1395 PLN za m2 plus VAT
dom piętrowy (konstrukcja szkieletowa): od 1550 PLN za m2 plus VAT
dworek polski (konstrukcja szkieletowa): od 2500 PLN za m2 plus VAT
Technologia tradycyjna: od 1900 PLN za m2 plus VAT
źródło: oferta handlowa firm budowlanych przedstawiona na targach mieszkaniowych 15-17.09.2006 w Warszawie.

Trzy warianty
Poniżej opiszemy w jaki sposób przeprowadzić taką transakcję w trzech wariantach – dla osób, które dopiero zastanawiają się czy kupić dom czy mieszkanie, dla osób które mają mieszkanie i chcą je sprzedać, aby kupić dom, oraz dla osób które mają mieszkanie i chcą je nadal mieć i wynajmować, aby spłacać kredyt na budowę/kupno domu.
Zanim jednak dojdziemy do omówienia tych możliwości słów kilka o cenach domów. Dobrą okazją by rzucić okiem na ofertę firm budowlanych były ostatnie targi mieszkaniowe w stolicy (dwa tygodnie temu na Torwarze i w ostatni weekend września w Pałacu Kultury i Nauki). Gołym okiem widać jak bardzo zmieniła się oferta w porównaniu do targów sprzed dwóch lat – coraz więcej oferowanych jest właśnie domów, segmentów i bliźniaków. Także dlatego, że w centrach miast brakuje już lokalizacji na budowę nowych osiedli mieszkaniowych. Drugim powodem jest fakt, że domy są po prostu poszukiwanym towarem.
Ceny. Niestety tutaj przykra niespodzianka. O ile sama oferta gotowych domów jest bogatsza, to ceny wydają sie zabójczo wysokie. Segment lub bliźniak z małą działeczką rzędu 300-500 metrów to wydatek od 450 do 850 tysięcy, w zależności od standardu i lokalizacji inwestycji. Ceny gotowych (stan deweloperski) domów jednorodzinnych sięgają nawet miliona złotych. Deweloperzy naliczają sobie naprawdę wysokie marże – niezależnie od ich zapewnień o wysokiej jakości użytych materiałów i wzroście kosztów tych materiałów przez ostatni rok. A do tego sprzedają grunty po naprawdę niezłych – dla siebie – cenach (od 150 do 200 PLN za metr). Oferta deweloperów jest więc atrakcyjna dla osób, które mogą sobie pozwolić na wydatek rzędu co najmniej 600 tys. PLN (koszt segmentu plus urządzenie), lub posiadają mieszkanie o takiej właśnie wartości.
Jednak nie ma się co załamywać tak wysokimi cenami, bo istnieje także możliwość budowy własnego domu z wybraną firmą budowlaną. Cena metra kwadratowego w technologii szkieletowej kanadyjskiej, szwedzkiej lub niemieckiej jest znacznie niższa i zaczyna się już od 1,5 tys. złotych do 3 tys. PLN, a w technologii tradycyjnej od 2 tys. złotych za metr. Zaletą technologii szkieletowej jest czas realizacji – nawet trzy miesiące wystarczą do postawienia budynku w stanie pod klucz – gotowym do wprowadzenia. Oczywiście wiele zależeć będzie od projektu domu – im bardziej wyszukany projekt, tym wyższa cena realizacji i dłuższy termin. Generalnie jednak można przyjąć, że dom o powierzchni 150 metrów w stanie deweloperskim można zbudować za 300 tys. PLN, do czego trzeba doliczyć koszt nabycia działki.
A zatem – warianty.

Dom czy mieszkanie?
Jeśli weźmiemy pod uwagę średnią cenę nowego mieszkania w stolicy czy Krakowie (ok. 6 tys. PLN) i porównamy ją ze średnią ceną oferowanego na targach domu, to okaże się, że na kupno domu (i to raczej segmentu) mogą pozwolić sobie takie osoby, których budżet pozwalałby na kupno 100-metrowego mieszkania w mieście. Wybór jest w miarę prosty – albo te pieniądze wydamy w mieście, albo na jego przedmieściach kalkulując wszelkie wady i zalety takiego rozwiązania. Zaletą domu jest przede wszystkim możliwość ucieczki od zgiełku miast. Wadą – potworne korki, kiedy do miasta trzeba jednak dojechać. Dlatego warto rozglądać się za takimi lokalizacjami, które oferują alternatywną do samochodu komunikację z miastem. Czyli kolejkę.
Jest jednak także bardziej ekonomiczna możliwość – samodzielne wybudowanie domu. To możliwość tańsza na dłuższą metę, lecz wiąże się z dodatkowymi kosztami na krótszą. Po pierwsze trzeba bowiem mieć gdzie mieszkać – a więc najpierw wynająć mieszkanie, co wiąże się z wydatkiem od tysiąca złotych miesięcznie. Ten tysiąc złotych osłabi naszą zdolność kredytową, kiedy będziemy rozmawiać z bankiem. Sama budowa – kosztem 2 tys. złotych za metr – pozwoli postawić dom w cenie 50-metrowego mieszkania w mieście i to jest realna alternatywa. Problem w tym, że żeby postawić dom, trzeba mieć także uzbrojoną działkę budowlaną. Ich ceny mogą być różne. Od kilkuset tysięcy złotych za tysiąc metrów w dobrej lokalizacji i prestiżowymi sąsiadami i starodrzewiem, do kilkudziesięciu tysięcy około 30 kilometrów za miastem. Takie działki to często ziemia rolna “przerobiona” na działki budowlane. Na starodrzew nie ma co liczyć, klimat działki poprawi jednak okoliczny las czy zagajnik, co nie jest znowu takim rzadkim zjawiskiem. Uzyskanie pozwoleń na budowę, ewentualne dozbrojenie działki etc. sprawnemu inwestorowi zajmie około pół roku do roku. Postawienie domu w technologii prefabrykowanej – trzy miesiące. W tradycyjnej najlepiej dwa sezony (rok na budowę  w stanie surowym otwartym i “odstanie”, w kolejnym roku prace wykończeniowe). Minimalny koszt budowy domu o powierzchni 100 metrów plus nabycia działki można szacować na 250-280 tys. złotych. Dom 150-metrowy pochłonie o 100 tys. PLN więcej. Zanim podniosą się głosy protestu – zakładamy, że działka będzie tania, a więc daleko od miasta, niezbyt wielka (do tysiąca metrów), a sam dom najprostszy z możliwych (dach dwuspadowy, poddasze nieużytkowe, bez garażu).

Wymagania kapitałowe
wkład własny 0 proc.
kredyt: 280 tys. (360 rat w PLN oprocentowanych na 5,5 proc. rata równa 1650 PLN)
wymagalne zarobki: 5500 PLN brutto (dla rodziny 2-osobowej).
Gotówka na urządzenie domu: co najmniej 60 tys. PLN
Porównywalne możliwości w mieście:
48-metrowe nowe mieszkanie w Warszawie lub Krakowie
55-metrowe nowe mieszkanie we Wrocławiu
67-metrowe mieszkanie w Trójmieście
72-metrowe mieszkanie w Poznaniu
Gotówka na urządzenie mieszkania: co najmniej tysiąc złotych na metr kwadratowy.

Dom za mieszkanie
W znacznie lepszej sytuacji są te osoby, które już mają mieszkanie – choćby i kupione na kredyt. Ważne, aby to mieszkanie było kupione co najmniej przed rokiem, a najlepiej kilka lat temu. W takiej sytuacji okaże się bowiem, że wzrost cen mieszkań w miastach znakomicie powiększa wartość posiadanego majątku, a zatem i możliwości inwestycyjne. Może się okazać, że mieszkanie kupione trzy lata temu w cenie 4 tys. złotych za metr, dziś warte jest o połowę więcej – 6 tys. złotych za metr (założenie konserwatywne), co ma w naszej sytuacji ogromne znaczenie. Weźmy pod uwagę wariant, w którym mieszkanie o powierzchni 50m2 kupiono trzy lata temu za 4 tys. PLN za metr – razem 200 tys. PLN. Po trzech latach spłacania kredytu (raty równe), do spłaty pozostaje około 190 tys. PLN (kredyt na 360 miesięcy). Zaś mieszkanie warte jest 300 tys. PLN. Kwota ze sprzedaży mieszkania pozwoli nam zbudować dom w najtańszym wariancie omówionym wyżej bez zmiany wysokości zadłużenia, a więc może być zupełnie neutralne dla naszego portfela (po opłaceniu wszelkich kosztów jednorazowych). Problemem może być jednak gotówka na urządzenie domu – tą przy braku własnych środków – trzeba będzie pożyczyć. Jednak warto także pamiętać, że przez ostatnie trzy lata znacznie obniżono kryteria oceny zdolności kredytowej. Dziś można wziąć większy kredyt niż trzy lata temu przy tych samych zarobkach, a te przecież wzrosły. Jeśli zaś mieszkanie jest większe – np. 80-100 metrów kwadratowych, to można wręcz przyjąć, że odpowiada ono wartości 150-metrowego segmentu w cenie oferowanej przez deweloperów. Zamiana miasta na przedmieścia nie powinna nastręczać tu większych problemów.
Jeszcze lepiej, jeśli mieszkanie zostało kupione co najmniej pięć lat temu, bo wzrost cen nieruchomości w tym czasie sięgnął 100 proc., a po sprzedaży mieszkania nie zapłacimy podatku dochodowego. Mieszkanie kupione za 200 tys. przed pięcioma laty dziś warte jest 400 tys. PLN, a mamy także nadzieję, że przez ten czas wzrosły zarobki ich posiadaczy, co przyczynia się do zwiększenia zdolności kredytowej.
Obecnie niektóre banki (szczegóły u doradców) umożliwiają zaciągnięcie kredytu pomostowego, potrzebnego do sfinansowania budowy domu. Dopiero po sprzedaży mieszkania i przeprowadzki do domu możemy zacząć pełną spłatę nowego kredytu.

Założenia:
Zasoby: Mieszkanie o wartości co najmniej 300 tys. PLN
cel: dom o powierzchni 100 metrów plus działka – razem 300 tys. PLN
dodatkowe kredytowanie pomostowe (do czasu wybudowania domu): 1500 PLN miesięcznie (same odsetki)
dodatkowe środki: co najmniej 60 tys. PLN na urządzenie domu
Założenia2:
Mieszkanie o wartości co najmniej 600 tys. PLN
cel: segment o powierzchni 150 m2 od dewelopera
kredytowanie pomostowe: brak konieczności, jeśli dom już stoi, albo mieszkanie sprzedawane jest z odroczonym terminem. Jeśli potrzebne – odsetki będą kosztować 3 tys. PLN miesięcznie.
Dodatkowe środki: co najmniej 100 tys. PLN na urządzenie domu

Dom za wynajęcie mieszkania
Trzecim wariantem, który pozwoli jednocześnie i zjeść ciastko i nadal je mieć, jest budowa domu za wpływy z wynajmu już posiadanego mieszkania. Potrzebna nam będzie jednak inżynieria finansowa. Założenie jest bardzo proste. Zamiast sprzedawać, wynajmujemy. Środki z najmu przeznaczamy na obsługę kredytu związanego z budową lub kupnem domu. Obecnie takie możliwości kredytowe już istnieją za sprawą banku, oferującego kredyt mieszkaniowy na wynajem. Jeśli posiadamy już nieruchomość, choćby i z zastawioną hipoteką, bank zgodzi się nam udzielić kredytu, jeśli jego spłatę zagwarantujemy przyszłymi dochodami z najmu. Wystarczy więc odwrócić sytuację – kredyt zaciągamy na dom, w którym będziemy mieszkać, a środki będą pochodzić z najmu obecnie zajmowanego mieszkania.
Zakładając, że posiadamy mieszkanie o powierzchni 50 m2 i warte ok. 300 tys. PLN, oraz w pełni urządzone (bo przecież w nim mieszkamy), wpływy z najmu netto mogą sięgnąć 1200-1500 PLN miesięcznie (trzeba będzie zawrzeć oficjalną umowę o wynajem – wymagania banku). Za taką kwotę spłacaną co miesiąc kwotę jesteśmy w stanie pożyczyć od 210 do 260 tys. PLN (kalkulator Open Finance). Widać, że ta kwota nie wystarczy, aby spełnić minimalne wymagania związane z wybudowaniem domu – konieczny będzie wkład własny i to na poziomie co najmniej 150 tys. PLN, za który wybudujemy i wykończymy dom. Względnie możemy mieć wkład własny na znacznie niższym poziomie, jednak potrzebne będzie zabezpieczenie w postaci wyższej zdolności kredytowej. Wolne środki potrzebne nam będą także w sytuacji, w której okresowo nie będziemy otrzymywać wpływów z najmu, aby podołać spłacie dwóch kredytów hipotecznych (jeden za mieszkanie, drugi za dom). Jest to więc opcja dla osób zamożnych lub dobrze zarabiających.
Pozwala ona korzystać w dalszym ciągu na wzroście cen nieruchomości – zarówno mieszkań jak i domów, a jednocześnie czerpać zyski z najmu.
Jeśli jednak w grę wchodzi większe mieszkanie – np. o powierzchni 100 metrów – trzeba pamiętać, że takie lokale trudniej jest wynająć, zwłaszcza jeśli położone są w znacznej odległości od centrów miast. W takiej sytuacji mimo wszystko bezpieczniej będzie sprzedać mieszkanie i kupić dom niż je wynająć.

Założenia:
mieszkanie o powierzchni 50 m2. Wpływy z najmu 1200 PLN netto
kredyt “pod wynajem”: 210 tys. PLN
dodatkowe kredytowanie: 150 tys. PLN (850 PLN miesięcznie)
kredyt na stare mieszkanie: ok. 1200 PLN
razem kredyty: 3350 PLN (w tym 1200 z najmu)
skala inwestycji: do 380 tys. PLN
wymagane zarobki: 7200 PLN brutto (dla rodziny 2-osobowej)

Ceny gruntów
W naszych założeniach działka nie powinna kosztować więcej niż 50-80 tys. PLN, jednak nie jest łatwo znaleźć taką lokalizację, a bardzo trudno sprawić, by odpowiadała ona marzeniom o lokalizacji domu. Nie mniej mając na uwadze nasilającą się tendencję do wyprowadzania się z miast ludzi najbardziej zamożnych, trzeba przyjąć, że ceny gruntów podmiejskich będą zyskiwały na wartości, a dobrych lokalizacji będzie ubywać. Zatem warto rozważyć kupno działki nawet bez obecnej finansowej możliwości wybudowania na niej domu, bo za trzy, pięć lat może być na to po prostu za późno (za wysokie ceny, konieczność kupna gruntów coraz dalej od miasta). Względnie kupno działki może być także znakomitą lokatą kapitału. Wprawdzie jest raczej wątpliwe, żeby ceny rosły tak szybko jak mieszkań (po 20-30 proc. rocznie), ale za to – wobec braku podatku katastralnego – ziemia nie ma stałych kosztów utrzymania (mieszkania mają), poza stosunkowo niskim podatkiem od gruntu.

Emil Szweda, Analityk Open Finance